עסקים ונדל"ן |
לירון - אדר נכסים |
11/1/2012
בין המוכרים ממשיכים להתעקש על מחירים גבוהים ועד הרוכשים הפוטנציאליים שמעדיפים לשבת על הגדר - מהן הסיבות שמונעות כרגע את ירידת נכסי הנדל"ן?
שוק הנדל"ן מתאפיין בתנודתיות לא קטנה ובגלים מחזוריים של עליית וירידת מחירים, ומכיוון שרכישת או מכירת נכס נדל"ני משפיעה מאוד בדרך כלל על
מצבנו הפיננסי, חשוב שנדע לפני ההחלטה הסופית אם אנו עושים צעד נבון.
השנתיים שבין 2011-2009 התאפיינו בעלייה מסחררת במחירי הדירות בישראל, עלייה שחרגה מכל פרופורציה ולא גובתה בהיגיון כלכלי. למרבה הצער, הצרכן הישראלי התגלה שוב כפזיז, ובניגוד לעמיתיו בשאר ארצות המערב, הוא קונה היום ביוקר, שמא מחר יהיה יקר יותר. מחשבה זו יוצקת שמן בגלגלי ההתייקרות, וגרמה להעלאת מחירי הדירות לשיאים מטורפים, זאת בניגוד למחירי הדירות במערב, שם היתה ירידה ריאלית. במדינות הללו קיים מנהג "מוזר" אצל הצרכנים, והוא מתבסס על התיאוריה הישנה, האומרת שאם המוצר יקר בצורה קיצונית ולא הגיונית, אזי כדאי לא לרכוש אותו כעת ולחכות שמחירו יירד.
לפני מספר חודשים נפל דבר בישראל: התחושה שמחירי הדיור הפכו לחסרי כל פרופורציה חילחלה לתודעה הציבורית, והחלה ציפייה לשינוי מגמה ולירידת מחירים, ואולם מבט על לוחות ושלטי המכירה מגלה, כי המחירים ברוב אזורי הביקוש נשארו כמעט כשהיו, ולמעט בשוליים אין עדות לירידת המחירים שכולנו מדברים ומצפים לה. האם אנו טועים והמחירים אכן לא עומדים לרדת, או שמא תהיה שוב עלייה במחירי הדיור? במאמר זה אנסה לשפוך מעט אור על הסיבות שמונעות כרגע את ירידת נכסי הנדל"ן.
כל תהליך של שינוי כיוון במחיר נכס הבסיס מאופיין בתקופת ביניים, שבה מסתגלים כוחות השוק למציאות החדשה. מוכרים רבים עדיין לא הפנימו שהמגמה השתנתה והקונים אינם מוכנים לשלם את המחירים הגבוהים, ולכן אין "מפגש" בין הצעות המחיר. עסקאות כמעט אינן מתבצעות ולכן המחירים אינם יורדים בתיאוריה. מחישוב העסקאות המעטות שנעשו בשבועות האחרונים משתקפת מגמה מובהקת של הורדת מחיר ע"י המוכרים, אולם אנו עדיין מצפים לגל הגדול של העסקאות. בל נשכח כי מוכרים רבים קנו נכס חלופי בטרם השתנתה המגמה בשוק ועשו זאת במחירים הגבוהים שהתאפיינו לפני כשנה. מוכרים אלו נמצאים בבעיה לא פשוטה משום שכל החישוב הכלכלי שלהם השתבש. כמתווכת אני נתקלת לא פעם במוכרים שהנימוק שלהם הינו רגשי לחלוטין, כגון "אם לא אמכור במחיר הזה לא אוכל לעבור" או "אני חייב למכור במחיר הזה, אחרת לא ישתלם לי כל מעבר הדירה". לנימוקים מעין אלו אין מקום בשוק הנדל"ן, שכן מחיר צריך לשקף סיבות רציונליות וכלכליות בלבד.
מאידך, הקונים - המושפעים מהלך הרוח במדינה, מהרעת תנאי המשכנתאות ומעליית הריבית - מצפים לירידת מחירים גורפת, וכל עוד זו לא הגיעה, הם יושבים על הגדר (למעט אלו החייבים בדיור מיידי), ומקווים ליהנות ממחירים זולים יותר. משרד התיווך מקבל שכר טרחה עבור השירות המקיף והיסודי שהעניק לכם לאורך כל הדרך, וכל זאת רק בתום סגירת העיסקה. כפי שברור מהכתוב מעלה, במקרים רבים, כאשר מנסים "לחסוך" את אותו שכר טרחה, משלמים על כך ביוקר. לסיכום, בין אם אתם קונים או מוכרים נכס נדל"ני, עשו שיעורי בית טובים ושקלו אף להתייעץ עם איש מקצוע מנוסה בתחום המקרקעין והנדל"ן - זה עשוי לחסוך לכם כסף רב.
הפוך לדף הבית
התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי על ידי חשמלאי
