חיפוש באינדקס עסקים

חפש באתר

כל המידע על מחזור משכנתא, האפשרות שלא כולם מכירים.

לפני מספר שנים רכשתם דירה במשכנתא שהתאימה למצבכם הפיננסי ולאורח החיים שלכם באותו זמן. בינתיים, דברים השתנו, ילדים נוספו לתא המשפחתי, גובה ההכנסות שלכם השתנה לרעה, והעול הכלכלי הפך ליותר ויותר כבד. בו בזמן, אתם מבינים כי תנאי המשכנתאות המוצעים היום, נוחים יותר מתנאי ההלוואה שקיבלתם בעבר.
האם תוכלו גם אתם ליהנות מהתנאים הללו ולהחליף את המשכנתא שלכם בהלוואה חדשה? התשובה הקצרה לשאלה זו היא: כן! זה מה שנקרא, למחזר משכנתא.
מחזור משכנתא – איך זה עוזר לי?
המשמעות של המונח מחזור משכנתא היא קבלת משכנתא חדשה בתנאים נוחים יותר, במקום המשכנתא הקיימת. המשכנתא החדשה תאפשר לכם לשלם את יתרת החוב של ההלוואה הקודמת ולהתחיל לשלם את ההחזר החודשי הנוח יותר, של המשכנתא החדשה.
למחזר משכנתא באופן מושכל – מה זה אומר?
אם נעזרתם בשירותים לייעוץ משכנתא פרטי משלכם כאשר לקחתם את המשכנתא הקיימת, אתם בוודאי יודעים שיועץ המשכנתא ערך עבורכם סקר שוק מקיף בין גופים מלווים שונים כדי למצוא את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר למצב האישי שלכם, מבחינה כלכלית ומבחינת אורח החיים שאתם מנהלים.
גם הפעם, כשאתם עומדים בפני מחזור המשכנתא, מומלץ לבצע סקר שוק. כיוון שאינכם חייבים לקחת את המשכנתא החדשה בבנק שנתן לכם את המשכנתא הישנה, תוכלו לבחור במלווה שיציע לכם תנאים טובים יותר. אם אתם מבוהלים מהצורך להתנהל בעצמכם במערכת מורכבת הדורשת הבנה והתמצאות במונחים מקצועיים רבים, תוכלו להשתמש בשירותיה של חברה לייעוץ משכנתאות.
מחזור המשכנתא שלי – מה כולל התהליך?
למעשה, מחזור משכנתא כרוך בנקיטת צעדים דומים לאלה שנקטתם כאשר לקחתם את המשכנתא המקורית שלכם. יחד עם זאת, גם הפעם יהיה עליכם לבדוק אם מחזור המשכנתא בכלל משתלם לכם, כדי שלא יצא שכרכם בהפסדכם. איך לעשות זאת?
לבדוק את נתוני המשכנתא הקיימת
נתוני המשכנתא מורכבים מכמה מאפיינים אותם אתם צריכים לבדוק, כגון:

• גובה ההחזר החודשי
• יתרת החוב שנותרה לתשלום
• שיעור הריבית
• תנאי הצמדה של הריבית ושל הקרן – כגון הצמדה למדד המחירים לצרכן, למט״ח וכו׳
• התחנות הבאות שבהן תעודכן הריבית הצמודה
• לוח הסילוקין – כגון לוח שפיצר, לוח קרן שווה וכו׳
• גובה העמלה בגין פירעון מוקדם של המשכנתא ועמלות אחרות

• לקבל הצעות למשכנתא החדשה

מחזור משכנתא מושכל משמעותו קבלת החלטה על סמך סקר שוק מקיף. לכן, בקשו הצעה מהבנק שנתן לכם את המשכנתא הקיימת, שתתייחס לנתונים הבאים:

• עלות הפירעון המוקדם של המשכנתא הקיימת.
• אפשרות לשינוי פריסת התשלומים של המשכנתא הקיימת. כלומר, להאריך את תקופת ההלוואה, לקצר אותה או להציע משכנתא אחרת במקומה.

כאשר הצעת הבנק ברורה לכם, זה הזמן לנהל משא ומתן מול שיתייחס לגובה העמלות ולפריסת התשלומים.

• לבצע סקר שוק

בשלב זה בצעו סקר שוק שיאפשר לכם להשוות בין ההצעה שקיבלם מהבנק לבין הצעות אחרות שמציעים גופים מלווים אחרים. לידיעתכם, בישראל לצד הבנקים למשכנתאות פועלים גם גופים פנסיונים שמציעים משכנתאות לציבור הרחב, כך שכדאי להרחיב את היריעה ולחפש משכנתאות בתנאים נוחים לא רק אצל הבנקים הגדולים.
במהלך סקר השוק חשוב לבדוק את ההנחיות החדשות לתנאי המשכנתא, שלא היו קיימות בעבר, והן מגבילות את תמהיל המשכנתא שלכם. למה הכוונה? למשל,

• תמהיל משכנתא מורכב ממספר מסלולי ריביות, אבל קיימת הגבלה לגבי החלק היחסי של מסלול ריבית מסוים כחלק מהתמהיל. וחשוב להיות מודעים לכך.  לדוגמה:
  • לא ניתן לשלב בתמהיל המשכנתא יותר משליש סכום המשכנתא, במסלול ריבית פריים.
  • או, התמהיל חייב לכלול לפחות שליש מסכום המשכנתא – בריבית קבועה, בין אם היא צמודה למדד או לא.

ובכול מקרה, במיוחד אם אתם לא נעזרים בשירותיו של יועץ משכנתא, אל תחששו לנהל משא ומתן לא רק לגבי התנאים של המשכנתא אלא גם ביחס לגובה העמלות השונות.

• לקחת בחשבון את העמלות

מומלץ לערוך השוואה בין שתי המשכנתאות, הקיימת והחדשה, ולבחון את גובה העמלה במקרה של פירעון מוקדם של המשכנתא הקודמת לעומת העמלות במשכנתא החדשה. עמלות אלה עשויות לכלול, בין השאר, את התשלומים הבאים:

• עמלת פתיחת תיק
• תשלום עבור הערכת שמאי המקרקעין
• תשלום עבור שירותי עורך הדין

• לקבל החלטה

לאחר שהמידע פתוח לפניכם; ההבדלים בין תנאי המשכנתא הקודמת לחדשה ברורים; וניהלתם משא ומתן לשיפור תנאי המשכנתא החדשה - תוכלו לקבל החלטה מושכלת האם עדיף לכם:

• לוותר על המחזור ולהמשיך עם המשכנתא הקיימת, כי החלופה לא משתלמת ולא משפרת משמעותית את התשלומים החודשיים שלכם.
• למחזר את המשכנתא בבנק שנתן לכם את המשכנתא הקיימת, כי ההצעה שלו טובה מספיק כדי לא להתחיל את כל הבירוקרטיה עם בנק אחר.
• למחזר את המשכנתא בבנק אחר או אצל גוף לווה אחר, כי בדרך זו תצליחו לשפר באופן משמעותי את ההחזרים החודשיים שלכם.

לסיכום, ברגע שאתם מזהים קושי פיננסי שעלול להוביל לפיגור תשלומים, התחילו לפעול. ככול שתמתינו, כך גם האפשרויות הזמינות להיחלץ בשלום מהמצב, הולכות ופוחתות. לכן, ברגע שאתם נתקלים בבעיה לשלם את המשכנתא, צרו קשר עם הבנק או עם יועץ משכנתא פרטי משלכם, ותראו מה ניתן לעשות כדי שלא תאבדו את הרכוש שלכם כליל.
ולאחר שכבר התחלתם לפגר בהחזרי המשכנתא, הכחשה והתעלמות מהודעות העיקול של הבנק לא תגרום לבעיה להיעלם, התנהגות שכזאת תוביל בסופו של דבר לעיקול הנכס ולאובדן הדירה שרכשתם.
קחו בחשבון שקיימות אפשרויות שיכולות לעזור לכם לשמור על הדירה שלכם, או לפחות להגביל את הנזק הכספי אם בלית ברירה תאלצו לוותר עליה.
 
 

הדפס כתבה

שלח לחבר

דרג כתבה

כינוי:
כותרת:
תגובה: